物业管理公司经济效益评价6篇物业管理公司经济效益评价 物业管理公司综合评价及其应用 范克危;盛承懋;徐家凤 【期刊名称】《苏州科技学院学报（工程技术版）》 【年(卷),期】2001下面是小编为大家整理的物业管理公司经济效益评价6篇,供大家参考。
篇一：物业管理公司经济效益评价
物业管理公司综合评价及其应用范克危;盛承懋;徐家凤
【期刊名称】《苏州科技学院学报（工程技术版）》
【年(卷),期】2001(014)001
【摘
要】文章依据文献[1]提出的物业管理公司综合评价指标体系，用专家意见法和改进的ＡＨＰ方法确定了相应的权重，并用模糊综合评价法对某物业管理公司进行了综合评价，指出了存在的问题和整改意见。
【总页数】5页(P32-36)
【作
者】范克危;盛承懋;徐家凤
【作者单位】苏州城建环保学院城管系江苏苏州215011;苏州城建环保学院城江苏苏州215011
管系江苏苏州215011;苏州城建环保学院城管系【正文语种】中
文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.物业管理公司核心竞争力模糊综合评价--以BP神经网络为基础[J],赵万华;柳瑞禹
2.非对称信息下的物业管理公司激励合同设计——委托代理理论及其应用[J],谷莹莹
3.全面预算管理方法在物业管理公司的应用[J],陈石芽
4.物业管理公司综合评价指标体系研究[J],徐家凤;盛承懋;等
5.ND物业管理公司智慧社区平台构建及应用现状分析[J],章国风;陈小芳
篇二：物业管理公司经济效益评价
局机关物业服务绩效评价自评报告范文一、项目概况
（一）政府战略规划
随着中国特色社会主义市场经济体制的逐步完善，政府机构改革逐步推进，机关的后勤服务改革也在不断深化,“小机关、多实体、大服务”的后勤管理模式被打破，取而代之的是“大后勤、社会化服务”模式，以建设服务型、节约型政府机关为导向，政府机关后勤工作渐渐地向物业管理方向转变，把政府机关办公楼的安保、卫生、绿化、会务等物业管理工作面向社会外包，以便提高服务保障能力。
为保证市委机关大院的正常运转提供后勤保障，维护机关正常工作和生活秩序。
（二）单位工作目标
物业管理工作纳入政府机关事务的行政管理之中，这是建国后数十年计划经济体制的产物，市委机关物业服务长期以来采取“谁建设谁使用、谁使用谁管理”的分散模式，加之市委机关办公场所及设施陈旧，后勤服务不够专业，后勤资金不到位，时常为干部职工诟病，经常接到服务对象投诉。原有的体制无法满足工作要求，这样机关后勤管理工作的部分职能势必走向社会化，向社会购买服务。由物业管理企业针对机关相关物业的实际情况，量体裁衣地准备物业管理实施方案，合理议价、财务公开，为机关办公用房提供维修、保洁、绿化、安保等综合服务的一体化物业管理，通过物业管理企业本身的管理综合服务和文化背景，给机关工作人员提供安全、文明、优美、舒适的办公环境。
（三）市委物业项目基本情况
1、xx机关大院位于xxx。占地面积xx平方米；
建有大小办公楼x栋，另有职工食堂、文印、车库等附属用房，建筑面积共xx平方米，绿化面积xx平方米。自xx年x月开始首次引进市场化物业管理公司。
xx年10月通过公开招标，xx物业公司中标市委机关物业项目。物业服务合同的主要内容是市委机关办公楼公共部分、道路、大院内公共部分的保养保洁；
会议服务；
共用设施设备的维修、保养、管理和运行服务，包括高低压配电箱、电梯(不含专业维修保养)、弱电（不含固话宽带、有线电视部分）系统、给排水系统、供暖系统、消防系统、共用照明；
机关大院内园林绿化美化、交通与车辆停放秩序、安全保卫、消防的管理。
2、市财政局根据我局的申请作出的《关于批复2022年市本级部门预算的通知》中关于市委机关物业预算的批复，专门安排了市委机关物业管理费专项经费xx万元，xx物业公司以年服务费xx元中标，服务期限为三年，合同期限为xx年12月1日至2022年11月30日，合同金额为xx万元/年，三年共计xx万元。为市委机关正常办公和各项事业的发展提供了有力保障。
二、市委物业项目绩效目标和指标设定情况
（一）项目总目标及年度目标
根据政府战略目标和本单位工作目标，市委物业项目总目标是：为市委机关提供优质物业服务。年度目标是：完成市委机关安保消防、保洁绿化、日常维修、会议服务等后勤服务保障。
（二）绩效指标设定情况
1、数量指标方面，严格按照物业招标文件及合同的要求，对物业公司的服务范围、服务面积、服务区域进行划分，确保无遗漏，服务保障率100%。
质量指标方面，水电暖设施和办公楼、食堂、车库等基础设施未出现故障，要求物业服务逐步稳定提升，服务满意度持续提高。
时效指标方面，全年各项支出均能保证常年性业务正常开展，资金按时支付，资金到位率100%。
成本指标方面，实际使用率为100%。加大了节能降耗的力度，设置了节能降耗检查测评合格的指标，实际测评为良好。
2、经济效益方面，由于市委机关工作性质的特殊性，经济效益指标主要为提高物业服务费资金使用效益和管理水平。
社会效益方面，平安机关、文明机关、园林机关建设。
环境效益方面，设置了建设园林化单位，创建节约型机关建设。机关大院环境四季常青，植被覆盖率高，绿化美化程度高，整洁舒适，秩序良好，适宜办公。建立了人防、物防、技防为主要措施的安全维稳防控体系。机关大院美化、绿化、亮化达标。
可持续发展效益方面，物业服务能力显著提升。
服务满意度方面，后勤服务工作紧密结合自身实际，为干部职工提供更为便捷和优质的服务，得到了干部职工的肯定，优良率、满意度为96%以上，超过了预期设定值。
三、取得成绩
（一）以“三防”为支撑，提升安全防控力
建立与市委警卫科、市委保卫科工作联动机制，逐步改造市委大院监控系统，定期维护安防设备，严查值班脱岗漏岗，开展民意调查，采集“三实”信息，前台接待访客2830人，“人防物防技防”力量进一步增强，大院维稳处突能力进一步提升，基本实现了由“头痛医头、脚痛医脚”的被动维稳向“标本兼治、综合治理”的主动创稳转变，由“事后控制”的静态维稳向“源头治理”的动态维稳转变，由“扬汤止沸”的运动式维稳向“釜底抽薪”的制度性维稳转变。全年，共开展应急处突演练4次，消防知识讲座及演习6次，处置个访180起，群访10起。实行24小时轮流值班，组织物业安全保卫人员进行防盗破坏专项行动，安全防范能力不断强化，一年来市委机关大院实现治安、消防、公共设施安全事故零发案率，秩序管理有序。
（二）以“美化亮化”为目标,提升设施保障力
邀请市园林局专业人士量身打造院内绿化改进方案、美化改造方案和春节布置方案；
按“统一安排，分步实施”的思路，对东院内家属区道路进行硬化改造；
对基础设施设备实行动态化管理，定期巡查，随时检修，对所有树枝进行了彻底修剪，将所有路灯更换为led节能灯。一年来，各项公共设施
设备运转正常，水电维护2000余人次，房屋道路维修30起，常委楼、综合楼屋顶维修、弱电入地、公共卫生间改造、围墙改造等基建工程相继完成并投入使用；
节日布置美观大气，路灯提质焕然一新，市委大院美化亮化品质显著提升，营造出了整洁、美观、舒适的机关面貌。
（三）以“新三创”为抓手,提升创建执行力
增设宣传栏、提示牌、提示栏等宣传阵地加大宣传力度，提高创城、创园林机关工作知晓率、支持率；
大力整治机关环境卫生，对院内“三乱”、卫生死角、牛皮癣进行彻底清理；
定期开展病媒生物防制作业和园林绿化病虫害防治，制定市委大院工作方案和工作职责分解表，组织召开院内各单位推进会，从宣传教育、环境整治、“四乱”治理、车辆停放、文明餐桌六个方面入手，着力解决市委大院不文明现象；
积极组织开展文明劝导、三清一化、全民卫生日等创建活动；
整理创建材料，落实整改要求。
（四）以“精准精细”为要求，提升服务亲和力
坚持以服务对象为中心，以高水平、人性化、专业化为目标，进一步优化服务流程、创新服务手段、拓展服务内涵,提升服务水平。一是保洁精细服务，针对机关保洁服务新要求，重新制定考核方案、完善考核细则，安排专人对物业保洁服务进行“日巡查、周检查、月考核”，切实提高保洁服务水平，确保市委机关始终干净整洁、绿意盎然、四季有花。二是会
务精准服务，保障中小型会议服务687场次，会议接待人数高达2.8万余人，保障市委大会议室大型会议服务60余场，顺利完成了xx市农村工作会议暨扶贫开发工作会议、创建文明城市工作推进会议、三八妇女表彰大会、全省“不忘初心，牢记使命”主题教育动员部署会议、全省领导干部政治性警示教育大会、xx市环境保护工作推进会议、xx市扶贫工作推进会、全市教育暨科技创新大会、全市巡察工作推进会等全市大型会议的会场服务、车辆引导、会议安保等会务服务工作。在xx东站，完成国家、省有关领导接送站服务5次；
完成xx市重要外出会议服务4次，受到领导的一致表扬。
四、绩效自评情况
2022年度，市委机关物业管理费专项经费项目在项目申报、目标设定、决策过程、资金分配、资金到位、支出管理、组织实施、项目效果等方面落实情况较好。部门自评得分为96分，优秀。
主要结论：
（1）申报论证充分。专项经费项目根据现实需要和市委机关发展等相关内容进行了充分的论证。
（2）资金支出率正常，提高了预算资金的实际使用效果。
（3）财务合规。项目资金支出符合财务相关规定。
（4）制度完备。有专门的财务和管理制度，能细化支出范围与标准。
（5）实施规范。财务有一定程度的公开，监管有力；
对资金使用情况进行了监督检查。
（6）项目实施成效显著。提升了物业服务质量，顺利保障了市委机关的日常运行和管理；
完善了各方面基础设施建设；
保障了市委机关必要维修维护；
加强了市委机关安全、清洁、和谐建设。
五、存在问题及改进措施：
1、绩效管理制度不够完善。进一步完善物业公司绩效管理制度，强化绩效管理意识。提升项目管理人员的业务能力，执行能力，进一步提高服务对象满意度、美誉度。
2、业务管理方面，继续加强业务学习，按季度对项目进行绩效评价工作；
（年度）
评价类型：
□阶段评价□结束评价项目名称：
项目编码：
(根据实际情况填写)项目承担单位：
（请附营业执照扫描件附后）项目承担单位机构代码：
填报日期：
年月日
1项目绩效自评报告
（自评参考提纲）
一、项目概况及自评结论
介绍项目基本情况，重点说明以下内容：
（一）项目资金申报及批复情况。对项目资金申报、批复等情况进行说明（如涉及预算调整，应说明预算调整程序及相关情况），评价其是否符合资金管理办法等相关规定。
（二）项目绩效目标。说明项目主要内容，计划实现的具体绩效目标（定性和定量目标）以及项目实施进度计划等。
（三）项目资金申报相符性。说明项目申报内容是否与具体实施内容相符、申报目标是否合理可行等。
（四）自评结论。简述项目自评等级和分数。
二、项目实施及管理情况
（一）资金计划、到位及使用情况。
1、资金计划及到位。说明该项目各类资金计划及截止评价时点实际到位情况，包括中央、省、市、县（市、区）财政资金、项目单位自筹资金及其他渠道资金。将资金到位情况与资金计划进行比对，分析说明资金到位率、到位及时性及配套资金筹措能力。如有资金未到位或到位不及时等情况应说明原因。
2、资金使用。说明截止评价时点项目资金的实际支出情况，2资金开支范围、标准及支付进度等，支付依据是否合规合法，资金支付是否与预算相符，并对相关问题进行说明。
（二）项目财务管理情况。
说明项目财务管理制度建设、机构设置、会计核算及账务处理等相关情况。对照项目资金管理办法，评价项目是否严格执行财务管理制度、财务处理是否及时、会计核算是否规范等。
（三）项目组织实施情况。
说明项目组织管理架构及具体实施流程，主要包括机构设置、监管措施、执行相关管理制度（如招投标、政府采购、项目公示等）相关情况，其中：基建项目还应介绍基本建设程序执行情况，并对相关问题进行说明。
三、目标完成情况
（一）目标任务量完成情况。
说明项目实施进度。对照项目计划目标，对截止评价时点的实际投资完成额和任务量完成情况进行比较。如未完成目标任务，应说明原因。
（二）目标质量完成情况。
对照项目计划目标，说明项目实际完成质量。如未达到质量目标，应说明原因。
（三）目标进度完成情况。
对照预定进度计划，说明项目实际完成进度。如未按期完成，3应说明原因。
四、项目效益情况
(一)根据项目具体情况进行分析，说明项目实施产生的效果，如项目功能实现、经济效益、社会效益、生态效益和可持续影响等。
（二）项目绩效目标未完成原因分析。
五、问题及建议
（一）存在的问题。
（二）相关建议。提出项目改进完善的意见及相关政策性建议(包括资金安排、使用过程中的经验、做法、存在问题、改进措施和有关建议等)。
篇三：物业管理公司经济效益评价
龙源期刊网http://www.qikan.com.cn谈谈物业管理的经济效益和社会效益作者：谷丽霞
来源：《科技经济市场》2016年第05期
摘要：物业管理（propertymanagement）最早是20世纪80年代被引入我国，物业管理是对所有建筑物以及建筑区划内所进行的管理活动。物权法规定业主可以自主管理物业，同时也可以委托物业服务企业进行管理。笔者将根据相关工作经验，分析我国物业管理企业所面临的基本现状以及物业管理企业亏损的主要原因，提出物业管理企业增加经济效益与社会效益的主要方法，继而为我国物业管理行业提供可供参考的依据。
关键词：物业管理；经济效益；社会效益
物业管理作为一种新兴的社会服务行业在我国发展历史并不悠久，但是物业管理已经被广大业主所认可，能够保持建筑的完好以及增值服务等，因此物业管理已经成为业主选房的主要条件之一。从狭义发展角度来看，物业管理主要指业主委托物业公司根据合同进行物业管理，主要包括房屋建筑、卫生交通以及生活秩序等；从广义发展角度来看，物业管理主要包括业主共同管理的过程，并委托物业服务公司进行其他管理的一个过程。根据相关研究资料结果显示，物业管理的覆盖面达到物业总量的65.8%，经济较为发达的城市物业管理覆盖面已经超过80.5%。但是物业管理企业没有很好的跟上时代发展步伐，出现诸多观念不强以及管理薄弱等问题，此种问题的出现使得物业管理企业面临着巨大的损失。随着时间的推移，物业管理企业若不加强改革势必会造成人才流失以及物业环境恶化等情况出现，面对此种现象，物业管理企业只好降低服务标准或者被迫放弃。但是只要物业管理得当，居民区物业管理的经济效益与社会效益前景非常广泛。物业管理企业充分发挥出自己的潜能之后，能够获得更大的利润空间，树立好正确的盈利观念处理好服务与盈利之间的关系，能够扭亏为盈，实现经济效益与社会效益的双赢。
1现阶段我国物业管理企业所面临的问题
1.1市场意识不够烈，风险意识薄弱
一直以来我国奉行的是开发商即为物业管理者的模式，物业管理作为房地产销售的重要环节之一，物业管理企业只对开发商负责。物业管理公司普遍缺乏竞争意识，因此在亏损状态时可以从开发企业获得不同程度的补贴，部分物业管理公司甚至是由政府管理机制转化而成，携带计划经济因子，随时等着政府救济。随着物业管理行业市场不断成熟化，此类物业管理企业不得不开始独自运营，因此在经济效益方面与社会效益方面所获盈利不高。
1.2成本控制意识不够强，导致成本失控
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物业管理企业的成本比较高，主要表现在能源消耗以及人工成本等方面，在居民区以及写字楼的物业管理费用中，人工费用占据69.8-82.4%，劳动力过于密集，人员过于懒散懈怠，操作手段的现代化技术含量较低，因此加大了维修的成本与能源消耗成本。管理过程中没有相应地计划，在费用开支方面混乱不清，物业管理不够科学化以及合理化，最终只会降低经济效益与社会效益。
1.3员工素质不够高，服务水平不高
由于物业管理行业在我国发展历史不够悠久，因此从事的工作人员大多是从别的行业转业过来，尤其是在中小城市，物业管理工作人员的基本素质不够高，文化水平也不够高，在管理层的高级管理干部更缺乏。部分物业管理企业忽视对员工的基础培训，没有系统地开展专业技术教育与职业道德培训，尚未形成统一的考核办法与执行标准，在操作过程中均有不同程度的错漏，服务质量难以全面保证。
1.4收费率较低，影响物业管理企业的正常运营
物业管理企业的主要资金来源于物业管理费，由于业主拒绝交付物业管理费用的现象非常普遍，所以成为困扰物业管理公司的一大难点。例如，南京阅城国际花园小区有50位户主未按时缴纳物业管理费，最后物业公司不得不通过打官司来进行维权。业主不愿意及时缴纳物业管理费用无外乎以下几种原因：其一，业主对房屋质量不满意；其二，业主对物理管理服务不满意；其三，部分居民的思想仍然不够先进，没有合理的消费观念；其四，由于收费的具体标准不够明确，导致业主与物业管理企业的意见不一，引起争议；其五，宣传工作开展的不够完善。
2住宅区物业管理的经济效益与社会效益
2.1经济效益
物业管理是促进住房消费的一个重要手段，其主要原因是我国现阶段已经把住宅建设投入到国民经济的增长点中，想要实现此目标首先需要解决居民家庭的消费点问题。发展物业管理行业能够解决部分居民买房之后的维修困难与相关管理问题，继而能够增强居民买房的决心。从另外一个角度来看，物业管理是延长物业经济寿命的最佳手段，能够实现保值增值目标。物业经济指的是建筑物从建好开始从物理形态以及自然形态中到不能继续使用为止的时间，房屋以及相关建筑设施寿命等会因为自然因素、人为因素等消耗，此时需要对其科学的管理和保养，以期能够延长建筑物的使用寿命。物业经济寿命的延长也就意味着业主的所有权期限延长。举例来说，一栋价值20万元的经营性房产使用期限为10年，每年按照10%的折旧率进行提取折旧，10年之内就可以回收全部投资，房产保证完好无损之后还能够继续使用，如果从第10年开始出租给别人，那么业主所获得的收益即为投资收益，建筑物使用寿命的延长也就使得业主的投资收益越来越多。从上述角度来看，物业管理可以通过维护建筑物的使用寿命，龙源期刊网http://www.qikan.com.cn使得业主充分发挥出房屋的功能，提高经济效益，使得财富有了更大的增值，与此同时也提高了房地产建设的投资回报率。
2.2社会效益
首先，物业管理可以吸引更多的城市剩余劳动力，拓宽劳动就业领域，增加就业岗位。物业管理所涉及的方方面面比较多，再加上物业管理以及部分建筑物的维修与养护需要大量的劳动力，因此为城市剩余劳动力提供了就业岗位。但是，上文也曾提到过物流管理企业是一个劳动密集型企业，想要充分的发挥出企业的管理功能，需要对每一个岗位的任职人员进行适度的培训，搞好物业管理的主要矛盾，以物业管理为中心，成立多种多样的服务组织。例如，室内装修、清洁养护以及物业维修等。此类服务组织团队的服务范围较广，服务的对象也较多，经济效益前景发展态势良好，因此也吸引了部分农村剩余劳动力前去求职。从上述角度不难推断，以物业管理为核心，成为一个以便民服务为宗旨的服务组织会有较好的发展前景，能够成功吸引剩余劳动力，扩大劳动就业。其次，物业管理可以有效解决老龄化发展问题。现阶段，我国已经逐渐进入了老龄人口大国，随着医疗体制的不断改革以及人的寿命不断延长，居住区是老年人群活动的主要区域。为了能够让老年人群老有所乐，诸多物业公司采取了相应地措施，为老年人提供了室外活动的休息场所，为老人提供代送煤气以及水等服务，积极组织老年人参加各种有益的活动，使得老年人能够安享晚年。最后，物业管理可以有效促进社会进步与文化交流，在居住区的建设过程中，居民的居住行为表现多样，各种文化元素逐渐被认同，此项认同的过程需要很长一段时间。物流管理企业应该及时认清楚文化的差异性，继而形成统一的规范制度，将各种文化元素集合起来，贯彻落实到风俗习惯以及行为准则当中。物业管理企业在开展大众文化的同时，需要注入一些提高环保意识、社会道德意识以及科技知识等元素，推动人们能够积极学习一些有趣的文化，让人们的业余生活能够更为丰富多彩。物业管理企业在社区内也可以多组织一些有益的文化活动，例如，开展国标舞竞赛、象棋比赛以及健康知识讲座等，增强住户之间的了解，创造和谐的邻里关系，减少人为矛盾与摩擦，带动小区乃至整个社会的文明。
3结语
综上所述，物业管理企业目前所面临的问题比较多，需要物流管理企业针对具体问题提出具体解决方法，继而提高经济效益与社会效益。
篇四：物业管理公司经济效益评价
物业客服对公司的褒奖评价作为物业公司，不断提高服务意识。服务水平和服务质量，才能最大限度的满足商户和业主的需求，在此基础上才能稳步提升物业收入，从而提高企业经济效益，树立良好的企业形象。为此，物业公司首先从思想政治工作入手，发挥组织的战斗堡垒作用。工会积极分子的模范带头作用，带领全体员工转变服务观念。开展理论学习。加强业务培训，使上自领导班子下至普通员的服务意识和自身素质得到不断提高，公司领导和各级管理人员经常深入基层做大量的答疑解惑工作，公司上下形成了团结一致、求真务实的工作氛围；其次，为了能够在物业服务的质量上更上一个台阶，在今后的物业资质评审中更上一个档次，物业公司加强了各类资料的查阅、收集。归档工作，按部门、形式、性质等不同合理分类。存档，极大方便了对所需材料的及时查阅和利用；第三，重视参加和开展形式各样的培训活动，在积极参加股份公司组织的各类培训、学习的同时针对公司内部各部（室）的工作特点和性质定期或不定期的开展升旗仪式、安全生产、消防知识、仪容仪表、礼仪礼节、设备原理、物业规范等业务培训，使全体员工的服务意识和业务素质得到不断提高；第四，狠抓各项规章制度的落实，促进各项工作迅速有效的开展，特别是为了切实落实在近期实施的《效绩考核制度》我们下了极大的功天，在考核部门的同时管理人员也要接受《效绩考核检查制度》考核，起到了相互监督的作用，实施一个月来，公司全体员工的工作作风、质量和服务意识、水平提高了不少。
篇五：物业管理公司经济效益评价
报告说明随着人工智能、物联网时代到来，智慧城市建设速度加快，智慧社区普及率随之不断提高。智慧物业是智慧社区的重要组成部分，其建设受到积极推进。智慧物业利用新一代信息技术，可推动传统物业转型升级，在提高服务水平的同时提升经营企业盈利能力。
根据谨慎财务估算，项目总投资15657.74万元，其中：建设投资12779.16万元，占项目总投资的81.62%；建设期利息308.85万元，占项目总投资的1.97%；流动资金2569.73万元，占项目总投资的16.41%。
项目正常运营每年营业收入26700.00万元，综合总成本费用21886.61万元，净利润3515.42万元，财务内部收益率16.36%，财务净现值2629.05万元，全部投资回收期6.44年。本期项目具有较强的财务盈利能力，其财务净现值良好，投资回收期合理。
该项目符合国家有关政策，建设有着较好的社会效益，建设单位为此做了大量工作，建议各有关部门给予大力支持，使其早日建成发挥效益。
目录
一、项目背景分析
................................................................................................4
二、项目名称及建设性质....................................................................................4
三、项目承办单位
................................................................................................4
四、项目定位及建设理由....................................................................................4
主要经济指标一览表
.............................................................................................5
五、创新驱动发展
................................................................................................6
六、股东权利及义务
............................................................................................8
七、公司的目标、主要职责..............................................................................13
八、项目节能概述
..............................................................................................15
九、质量管理
......................................................................................................16
十、预期效果评价
..............................................................................................17
十一、人力资源配置
..........................................................................................18
劳动定员一览表...................................................................................................19
十二、建设投资估算
..........................................................................................19
建设投资估算表...................................................................................................20
十三、建设期利息
..............................................................................................21
建设期利息估算表
...............................................................................................21
十四、流动资金
..................................................................................................22
流动资金估算表...................................................................................................22
十五、项目总投资
..............................................................................................23
总投资及构成一览表
...........................................................................................24
十六、资金筹措与投资计划..............................................................................25
项目投资计划与资金筹措一览表.......................................................................25
十七、经济评价财务测算..................................................................................26
十八、项目盈利能力分析..................................................................................27
十九、项目风险分析风险风险及应对措施
.......................................................30
二十、总结.........................................................................................................30
二十一、附表
......................................................................................................30
主要经济指标一览表
...........................................................................................30
建设投资估算表...................................................................................................31
建设期利息估算表
...............................................................................................32
固定资产投资估算表
...........................................................................................33
流动资金估算表...................................................................................................34
总投资及构成一览表
...........................................................................................35
项目投资计划与资金筹措一览表.......................................................................36
营业收入、税金及附加和增值税估算表
............................................................37
综合总成本费用估算表
.......................................................................................37
利润及利润分配表
...............................................................................................38
项目投资现金流量表
...........................................................................................39
借款还本付息计划表
...........................................................................................40
一、项目背景分析
随着人工智能、物联网时代到来，智慧城市建设速度加快，智慧社区普及率随之不断提高。智慧物业是智慧社区的重要组成部分，其建设受到积极推进。智慧物业利用新一代信息技术，可推动传统物业转型升级，在提高服务水平的同时提升经营企业盈利能力。
二、项目名称及建设性质
（一）项目名称
智慧物业项目
（二）项目建设性质
本项目属于扩建项目
三、项目承办单位
（一）项目承办单位名称
xxx有限公司
（二）项目联系人
王xx
四、项目定位及建设理由
实现“十三五”时期的发展目标，必须全面贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享、转型、率先、特色”的发展理念。机遇千载难逢，任务依然艰巨。只要全市上下精诚团结、拼搏实干、开拓创新、奋力
进取，就一定能够把握住机遇乘势而上，就一定能够加快实现全面提档进位、率先绿色崛起。
主要经济指标一览表
序号
1.1
1.2
1.3
2.1
2.1.1
2.1.2
2.1.3
2.2
2.3
3.1
3.2
项目
占地面积
总建筑面积
基底面积
投资强度
总投资
建设投资
工程费用
其他费用
预备费
建设期利息
流动资金
资金筹措
自筹资金
银行贷款
营业收入
单位
㎡
㎡
㎡
万元/亩
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
指标
34000.00
49407.65
20060.00
245.23
15657.74
12779.16
11068.54
1406.94
303.68
308.85
2569.73
15657.74
9354.62
6303.12
26700.00
备注
约51.00亩
正常运营年份
11
12
13
14
15
16
总成本费用
利润总额
净利润
所得税
增值税
税金及附加
纳税总额
工业增加值
盈亏平衡点
回收期
内部收益率
财务净现值
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
年
21886.61
4687.23
3515.42
1171.81
1051.28
126.16
2349.25
8345.37
10988.64
6.44
16.36%
2629.05
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产值
所得税后
所得税后
万元
五、创新驱动发展
适应国际经济发展新趋势，积极融入“一带一路”国家战略，以打造高水平开放合作平台为载体，加快实施全方位开放，调整对外贸易结构，提高利用外资水平，发展更高层次的开放型经济。依托新型海铁联运物流大通道和北极航线沿线辐射区域，构建以大连为核心节点的路港经济走廊。到2020年，初步建成东北亚国际航运中心、国际
物流中心、国际贸易中心和区域性金融中心，构建全方位开放新格局，使大连成为面向东北亚开放合作的战略高地。
（一）提升金普新区带动引领作用
发挥国家级新区的综合优势，深化对外开放，加强自主创新能力建设，提升经济发展质量，壮大经济规模，切实增强对全市、全省乃至东北地区经济发展的牵动和引领作用。到2020年，金普新区主要经济指标增速在全省和全国国家级新区中位居前列，科技创新对经济发展的贡献度位居东北地区前列，成为全省经济发展的主力军和面向东北亚开放的核心区。
（二）构建高水平开放合作平台
大力推进重点园区开发开放。配套完善园区公共基础设施和服务功能，着力打造专业化特色优势，加大招商引资力度，形成开放型经济新的增长点。长兴岛经济区重点在绿色石油化工、高技术船舶与海洋工程等领域加强引资引智，并扩大相关产品出口；旅顺经济技术开发区重点围绕建设现代轨道交通聚集区，完善专业化基础设施和研发服务设施，大力引进国内外研发设计机构和关键部件制造企业，努力开拓机车整车出口市场；高新技术产业园区加快实施“IT+”战略，围绕“2025创新中心”建设，优化创新服务环境，加大引智引技力度，打造引进消化吸收再创新的示范区、软件和服务外包产业的集聚区；
中日韩循环经济示范基地借鉴日韩循环经济发展理念，加大技术引进和合作，大力发展循环经济；努力争取将省级开发区和市级重点园区分别晋升为国家级、省级开发区，推进经济开发区和各类产业园区转型升级、创新发展。支持长兴岛经济区争取设立综合保税区。
（三）提升四个中心支撑功能
提升东北亚国际航运中心能级。研究加快大连东北亚国际航运中心建设的相关政策，加快推进建设具有国际竞争力的航运发展制度和运作模式。积极发展国际航运业务，提升航运企业服务能级。着力培育发展航运服务业，重点发展航运金融、国际船舶运输、国际船舶管理、国际航运经纪等航运服务业。积极吸引国际航运功能性机构和高端要素集聚，支持国际船级社、船东协会在大连开展业务。加快发展大连航运运价指数衍生品交易业务，提升大连航运交易市场航运指数影响力，做大航运品牌。大力推进海空两港建设，以大连港环渤海内支线为核心，加强同环渤海港口城市的合作，完善集疏运体系，打造“一带一路”国际航运枢纽。积极推动东北地区通关一体化。到2020年，港口货物吞吐量达到5.28亿吨，集装箱吞吐量达到1115万标箱；空港旅客吞吐量达到2000万人次。
六、股东权利及义务
股东按其所持有股份的种类享有权利，承担义务；持有同一种类股份的股东，享有同等权利，承担同种义务。
股东为单位的，股东单位内部对公司收购、出售资产、对外担保、对外投资等事项的决策有相关规定的，公司不得以股东单位决策程序取代公司的决策程序，公司应依据公司章程及公司制定的相关制度确定决策程序。股东单位可自行履行内部审批流程后由其代表依据《公司法》、公司章程及公司相关制度参与公司相关事项的审议、表决与决策。
1、公司股东享有下列权利：
（1）依照其所持有的股份份额获得股利和其他形式的利益分配；
（2）依法请求、召集、主持、参加或者委派股东代理人参加股东大会并行使相应的表决权；
（3）对公司的经营行为进行监督，提出建议或者质询；
（4）依照法律、行政法规及公司章程的规定转让、赠与或质押其所持有的股份；
（5）查阅公司章程、股东名册、股东大会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议和财务会计报告；
2、股东提出查阅前条所述有关信息或索取资料的，应当向公司提供证明其持有公司股份的种类以及持股数量的书面文件，公司经核实
股东身份后按照股东的要求予以提供。但相关信息及资料涉及公司未公开的重大信息的情况除外。
3、公司股东大会、董事会的决议内容违反法律、行政法规的，股东有权请求人民法院认定无效。
股东大会、董事会的会议召集程序、表决方式违反法律、行政法规或者本章程，或者决议内容违反本章程的，股东有权自决议作出之日起60日内，请求人民法院撤销。
公司根据股东大会、董事会决议已办理变更登记的，人民法院宣告该决议无效或者撤销该决议后，公司应当向公司登记机关申请撤销变更登记。
4、公司股东承担下列义务：
（1）遵守法律、行政法规和本章程；
（2）依其所认购的股份和入股方式缴纳股金；
（3）除法律、法规规定的情形外，不得退股；
（4）不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益；
5、持有公司5%以上有表决权股份的股东，将其持有的股份进行质押的，应当自该事实发生当日，向公司作出书面报告。
篇六：物业管理公司经济效益评价
物业管理评估报告受上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司委托，上海三公物业管理咨询服务有限公司于20XX年11月8日----20XX年11月15日一周内，分深夜、双休日和正常工作日三个不同时段，对上海漕河泾出口加工区物业管理进行了现场检查，对其物业服务质量进行评估，并向管理区域的业主/客户分发了15份上海漕河泾出口加工区物业管理满意度调查表，回收15份。根椐不同时段的现场检查结果，结合上海漕河泾出口加工区物业管理满意度调查结果，上海漕河泾出口加工区物业管理综合报告如下：
第一篇
物业基本情况
一、漕河泾出口加工区物业基本信息
物业类型：出口加工园区、办公楼宇、标准厂房新型工业园区
座落位置：上海市闵行区浦星路789号
物业明细：
1、出口加工区：园区占地面积平方公里，各地块土地总面积730788平方米，包括出口加工区卡口、查验仓库与平台。
2、管理中心区域：建筑总面积8839平方米；
3、标准厂房园区：基地土地面积100962平方米，建筑面积平方米
二、物业管理委托单位
上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司
三、物业管
理单位
上海漕河泾开发区物业管理有限公司
四、物业管理委托合同期限
20XX年1月1日起至20XX.年12月31日止。
五、委托评估物业管理的主要内容
1、平方公里园区内的公共秩序维护、公共设备设施、道路、绿化、排水、公共照明、垃圾箱、清洁、垃圾清运、消防设施等管理
2、近9000平方米的管理中心办公楼的保安、保洁、维修、电梯、客户服务、档案管理、建筑物本体、消防、监控等管理
3、工业园区标准厂房的装修、消防、客户服务、公共秩序、清洁、报修维修、电梯、空房等管理
第二篇
评估结论
一、上海漕河泾开发区物业管理有限公司具有履行物业管理服务合同的能力。
二、上海漕河泾开发区物业管理有限公司实施的物业管理已覆盖物业管理合同中约定的物业管理内容。
三、业主/客户满意度调查结果
向出口加工区内业主/客户发放15份物业管理满意度调查表，回收15份物业管理满意度调查表，其中二份只填写调查表首页没有填写次页，对物业管理服务总体评价1份为
非常满意，10份为满意，2份为尚满意。
四、合同约定的主要质量目标基本达到。
五、目前岗位设置与人员配置较合理，能满足目前物业管理现状
投标书预计物业各类服务人员达109人，而目前只配有87人。
六、保安管理、保洁管理、绿化管理、客户服务、消防等方面经抽查，实际现场管理及管理文件、资料均符合《全国物业管理示范工业区标准》中的优秀标准。
设备设施的现场管理较好，但工程档案管理、采购管理及日常记录文件管理有待进一步完善。
七、物业管理各项费用支出
1、05年、06上半年管理人员成本分摊比标书测算明显高出许多；
2、05年设备设施维修费用支出偏高，06年上半年设备设施维修费用支出控制较为合理；
3、05年行政办公费用支出较标书测算高出许多，06年上半年行政办公费用支出较为合理。但从物业管理部提供的报表中没有开办费科目；
4、其他各项费用支出控制合理。
八、总体管理承诺基本兑现
1、上海漕河泾开发区物业管理有限公司在此项目的管理中，ISO9000质量管理体系覆盖各个管理环节；2、项目
管理基本达到《全国物业管理示范工业区标准》，目前已在20XX年10月通过上海市物业协会组织的检查验收；
3、20XX年7月起物业公司已将环境质量管理体系ISO14000贯彻在物业管理工作中。
第三篇
现场评估描述
一、物业管理满意度调查
向园区业主/客户发放物业管理满意度调查表4份，回收4份。
序号
评价内容
评
价
结
果
非常满意
满意
尚满意
不满意1您对园区内公共区域标识管理42您对园区内公共道路及公共设施保洁43您对园区内的人、车交通疏导管理314您对园区内的机动车辆管理135您对园区内的非机动车辆管理316您对园区内的消防设施管理47您对园区内草坪养护及清洁48您对园区内树木、绿化养护49您对物业公司客服人员的服务态度410您对物业公司客服人员的服务质量411您对物业公司报修维修服务及时性112您对物业公司报修维修质量
413您对物业公司的装修管理414您对物业公司拓展的有偿服务项目4
15您对物业公司有效投诉的处理416您对物业公司服务总体评价4
向标准厂房业主/客户发放物业管理满意度调查表4份，回收4份。
序号
评价内容
评
价
结
果
非常满意
满意
尚满意
不满意1您对园区内公共区域标识管理222您对
园区内的人、车交通疏导管理2113您对园区内的机动车辆管理314您对园区内的非机动车辆管理1215您对园区内的消防设施管理121
6您对通用标准厂房区域货物及人员进出管理127您对园区内公共道路及公共设施保洁1218您对公共区域或卫生间的清洁程度139您对园区内草坪养护及清洁
3110您对园区内树木、绿化养护3111您对物业公司客服人员的服务态度31
12您对物业公司客服人员的服务质量3113您对物业公司报修维修服务及时性12114您对物业公司报修维修质量12115您对园区公共设施及建筑物的养护2216您对物业公司的装修管理417您对物业公司电梯服务21118您对物业公司的空房管理419您对物业公司拓展的有偿服务项目4
20您对物业公司有效投诉的处理2221您对物业公司服务总体评价22
向办公楼业主/客户发放物业管理满意度调查表7份，回收7份。其中有二份调查表只填写了首页，而次页遗漏填写。
序号
评价内容
评
价
结
果
非常满意
满意
尚满意
不满意1您对园区内公共区域标识管理2412您对物业管理区域内的机动车辆管理22213您对管理区域内
非机动车辆管理2414您对办公楼的消防设施管理241
5您对办公楼的外来人员及物品进出管理223
6您对管理区域内公共道路、水景等公共设施的保洁4217您对公共区域、卫生间的清洁程度258您对管理区域内草坪养护及清洁529您对管理区域内树木、绿化养护51110您对物业公司客服人员的服务态度33111您对物业公司客服人员的服务质量3412您对物业公司报修维修服务及时性33113您对物业公司报修维修质量13114您对建筑物本体及公共设施的养护2315您对物业公司拓展的有偿服务项目1121
16您对物业公司有效投诉的处理12217您对物业公司服务总体评价14
二、质量目标达成情况
经查其中有房屋零星小修急修及时率、房屋零星小修急修返修率、公共部位24小时保洁次数、苗木成活率、客户投诉处理及时率、客户综合服务满意率等质量目标有书面资料可统计，而其他质量目标根据浦江物业管理部的每月物业管理工作情况报告，从中核查质量目标的达成情况，通过实际查验只有责任治安事件发生率为没有达到，但有些质量目标为重复设置，下表为06年1---10月质量目标达成情况：
序号
目标内容
承诺目标
达成情况1月2月3月4
月5月6月7月8月9月10月1房屋完好率
≥98%99．399999999999999100100100
配套设备设施完好率
≥98%1001001001001001001001001001001003房屋零星小修急修及时率100%99．8100100100100100981001001001004房屋零星小修急修返修率
≤1%0．250．50．50．50．50．500000
5维修工程质量合格率
≥99%1001001001001001001001001001001006维修工程回访验收率100%1001001001001001001001001001001007电梯、水泵大型设备完好率100%1001001001001001001001001001001008公共部位24小时保洁次数
≥444444444444
9保洁检查合格率
≥98%97．96989898989797．398．898．29898．310公共灯具设备完好率
≥99%999999999999999999999911公共灯具亮灯率
≥99%999999999999999999999912责任治安事件发生率02000200000013责任火警发生率000000000000
14消防检查合格率100%10010010010010010010010010010010015道路完好率
≥96%96．496969696969696969898
16绿地保存率100%98．979898971009799．710010010010017苗木成活率
≥98%99．01999999999999．799．799．7989818客户投诉处理及时率100%10010010010010010010010010010010019客户综合服务满意率
≥98%上半年度98．7
三、岗位设置与人员配置
根据对物业管理的区域、物业管理内容的覆盖范围及物业服务标准的评审，目前浦江园区物业管理部的岗位设置及人员配备属于合理范围。
投标岗位设置
人员配置
目前岗位设置
人员配置
经理1人
经理1人
财务主管1人、1人
财务主管1人
工程主管1人1人
工程主管1人
客户主管1人1人
客户主管1人
环保主办1人1人
环保主管1人
安保主管1人、1人
营运主管1人
消防专管1人
行政主办1人
行政主管1人1人
维修领班1人
出纳兼文员1人
安保领班3人
维修领班2人
维修工4人
客户服务中心2人
安保员42人
维修工
10人
电梯工2人
安保员54人
海关协管28人
电梯工8人
海关协管24人
小计109人87人
四、公共秩序管理
评估主要内容
评估情况记录
备注
1、公共秩序维护方案及实施情况2、监控3、消防预案
4、巡逻路线5、车辆管理6、货物进出管理7、信
件8、消防器材9、各类记录、存档
10、现场检查车辆管理、进出管理、记录情况
1、根据此物业项目的实际状况，制定了管理区域的保安管理方案，并按照此方案进行了实施。
2、通过夜间、双休日及工作日的检查，监控岗位、门岗、巡逻岗的员工均在岗，对岗位要求都能知晓。3、8：00---9：00对关卡的上下班人员的通行情况进行观察，上下班人员、非机动车均在一个道口进出，从8：05---8：40下班人员通过卡口的密度非常大，而相邻道为机动车道，车辆出关频繁，存在安全隐患。4、制定了管理区域的消防预案，每年进行一次消防演习，时间分别是和。
5、管理中心及通用厂房共有二个监控中心，监控设备完好，均正常使用，对进出监控室人员进行登记管理。
6、针对管理区域较大的特点，制定了两条巡逻路线。
7、对车辆进行分类管理，对关口前的机动车辆进行秩序管理，对进出厂区的车辆进行了进出登记管理。标准厂房区域及管理中心机动停车位标识明显，车辆停放有序。
8、对非机动车辆管理进行现场检查，办公楼后面非机动车停放有序，标准厂房停车棚中非机动车停放有序，除8：00---10：00，17：00---19：30上下班高峰外，其余时间为防车辆被盗，保安人员用链子将非机动车串锁，在非上下班高峰期间非机动车进出厂区进行登记，抽8月29日保安夜
班记录20：21---次日8：09共有19辆非机动车进出登记。但条状的非机动车停车棚另一出口被封。
9、管理中心办公楼进行信件管理，外来人员管理，双休日对加班人员都进行进出登记管理。
10、对保安器材与灭火器材进行巡视管理，但在检查中发现少量灭火器没有记录或记录情况与灭火器实际状况不符，例个别灭火器已进行更换，记录却是以前的。标准厂房2号楼灭火器检查结果记录栏中是用“√”表示，但记录卡上没有说明“√”的意思。
11、交接班记录、巡逻记录、钥匙管理等各项记录完整；抽查20XX年3月4日安保人员交接班记录表中记录路灯被撞坏并报修，报修单中记录了物业维修人员于3月13日进行了修复。
11月9日晚21：00--22：00，11月12日11：45----12：45对园区、管理中心、通用厂房的物业管理情况进行飞行检查，检查结果：各岗位保安人员均在岗，无脱岗现象，在岗人员按规定记录了各类表格。检查人员进入监控中心后也按要求进行登记。
有待改进：
1、巡逻记录表中反映均是整点开始巡逻，容易给外人掌握巡逻规律，不利安全防范；
2、灭火器材灌充或更换后，应立即更新记录，在巡查时，建议将检查结果记录为检查时灭火器的指针所指顏色。
五、绿化养护与管理
评估主要内容
评估情况记录
备注1、绿化养护计划与实施2、分包与服务质量监督
3、现场检查1、制定绿化年、月度养护计划，并实施，有检查，有记录
2、绿化养护服务分包给上海园林工程有限公司，分包合同对养护内容、养护标准、扣罚标准均有详细约定。现场检查物业监督分包服务商履行合同力度较大，有监督检查，有扣罚。
3、监督检查记录齐全，对绿化植被苗木成活检查较细，每种苗木均有成活数量记录，成活率统计可信度高。4、对绿化现场检查，绿化区域未发现黄土裸露，草坪养护达到规定标准，苗木修剪有形，未发现枯萎树木。
5、抽查绿化服务检查表，06年1月19日记录绿地草坪内有杂石，并要求绿化分包商对绿地全面巡视清理，1月23日复查完成绿地保洁工作，达到绿地保洁标准。06年2月27日记录自行车棚处珊瑚局部缺棵严重，要求养护单位进行补种，经06年3月10日复查达到标准。06年5月18日记录管理中心区域草坪生长高度超出标准范围，要求养护单位及时修剪到合格高度，5月31日复查合格。6、06年1月4日到06年3月29日绿化检查合格率为97%是有效的。7、物管公司对分包服务商的资格进行评审，每年进行年度资格
确认。
六、保洁管理
评价主要内容
评价情况记录
备注1、保洁标准与保洁规程2、分包服务标准与质量监督3、垃圾清运分包与质量监督4、水景清洁与管理5、灭杀计划与实施
6、现场检查：办公楼、通用厂房、园区1、公共区域的保洁服务分包给上海荣涛保洁服务有限公司，除害灭杀分包给浦江社区公益卫生保洁社。经过物管公司分包服务商的资格进行评审，每年进行年度资格确认。
2、分包合同明确了保洁标准、保洁规程及扣罚标准，物业并按此标准进行了日常监督检查，检查中发现对没有达到保洁标准的现象进行扣分和扣罚费用的处理
3、抽查管理区域清洁检查表，06年10月8日检查发现管理中心大楼公共区域、走道墙面有污渍，并开具《物业分包检查验收整改》通知单，要求在10月16日前完成清洁整改，经查分包商已于10月16日前完成整改，物业进行验收合格并填写《物业分包检查/验收表》进行记录。
4、抽查管理中心区域清洁检查表：06年2月22日检查发现海关四楼天台有杂物，要求保洁人员及时清理，06年2月24日检查发现管委会一楼女卫生间，废纸篓中废纸堆积过多，要求岗位保洁员及时清理，在当日的复检中均合格，并有复检验记录。但没有明确整改时间要求。保洁日常管理
监督记录较全。5、抽查通用厂房清洁检查表，06年10月16日检查发现通用厂房路面标识牌设施有积灰，要求保洁工及时清理。没有明确整改时间要求。
6、垃圾清运为分包，每次垃圾清运均有清运监督记录
7、除害灭杀有计划按排，灭杀后有记录。抽查06年5月，从5月9日---5月31日有6次灭杀记录。8、现场检查：办公楼大堂干净明亮，地面无明显脚印，无明显积灰；电梯轿厢内整洁无手印污渍；厕所无水渍，无异味；各类绿摆清洁，无积灰；园区车道、人行道未发现垃圾及遗留物，在英业达外围绿化草坪边发现一个空罐；通用厂区内未发现烟头、垃圾等杂物，道路整洁，达到所制定的保洁标准。11月12日中午12：00双休日对园区检查，发现通用厂房餐厅门口有员工就餐后丢弃餐巾纸。
七、设备设施管理与养护
序号
评估内容
评估情况记录
备注
1能源管理1、路灯及照明采用光控，自动确定开启时间。
2、无中央空调，但给客户提供了开启空调的条件：室外温度高于35度时进行空调致冷，室内温度控制大于26度。
按标书提出的方案对能源进行管理
2电梯管理1、公司ISO9000管理文件规定电梯突发事故处置预案。
2、电梯养护与维修为分包，并签定电梯养护分包合同，办公楼电梯保养分包给通力电梯有限公司上海分公司，标准厂房的电梯保养分包给上海三菱电梯公司。电梯养护每月二次。
3、查20XX年4—5月，通力公司分别在4月12日、4月28日、5月12日、5月23日对电梯进行保养，并在维修保养工作单上进行记录。查20XX年10月10日通用厂房2号楼电梯报修，报修时间19：20，维修人员到达现场时间19：30，于11日上午10：00完工，维修人员为三菱公司张文建，客户刘东宇对修理
结果进行确认。
4、电梯机房设备清洁，无积灰，对进出机房人员进行了登记。5、物业维修人员每天对电梯运行情况巡视一次，有记录。
3道路设施1、中央大道道路、侧石、上街沿及周边平整完好，路面未发现破损。2、公共部位无堆物，无占用公共设施现象。3、标准厂房区域道路平整、清洁。4、路灯、草坪灯等设施均完好。
4给排水系统1、物管部只有给排水管线图，但没有给排水工程档案资料。2、制定了水管爆裂紧急预案管理。
3、制定供水设备系统年度保养计划并进行了实施。每次保养均有记录。
4、水箱清洗为每年二次，为分包。查20XX年6月24
日、20XX年11月12日进行二次水箱清洗，乐帮龙华日东保洁服务社进行清洗。
5、维修人员对水泵等设备设施每天一次进行巡检，并有记录。目前没有中大修记录。6、雨污水管道、窨井每季疏通一次，维修人员每月对下水管道检查一次，抽查下水管道月度检查表，记录06年7月3日---4日对600米管道、30个雨水井进行清污泥，操作人员有8人，检查验收人为：徐申华。7、现场检查水泵房干净、整洁，设备便用状态标识明显，运行设备记录参数正确，巡检记录表记录完整。6消防系统1、消防系统设备设施的养护为分包，每月进行一次全面检查，分包服务商出具保养检测报告。
2、每月分包服务商和维修人员共同对消防系统设备设施进行养护，同时维修人员对养护结果进行验收。3、抽查消防自动报警系统楼层抽检报告，06年6月29日进行消防自动报警检测，预测20个烟感，实测22烟感，全部完好；06年7月22日进行消防自动报警检测，预测18个烟感，实测20烟感，全部完好；并分包服务商上海志佳消防工程技术有限公司出具检测完好证明。物业验收人为徐申华。
4、实地检测烟感报警，选择海关一楼门口第2只烟感、管委一楼东侧第二只烟感、监控与休息室二只烟感进行有烟测试，烟感报警正常，设施完好。7配电系统
1、制定了配电系统年度保养计划并予以了实施。2、对配电房设备每日三次进行巡检，巡检记录表记录的配电设备运行参数正确完整。3、对进入配电房人员进行登记管理。
4、配电房配有相关标示牌。
5、操作人员有操作证，并配有安全用具。6、高压设备检修供电局承担。7、无电气系统档案。
8智能化系统1、有日常值班记录
2、维修人员对监控设施每月保养一次，并在监控系统月度检查表进行记录。经查记录完整。10建筑物本体、空调1、每年二次对建筑物进行全面巡检。3、空房巡检有记录。
4、对空房进行抽样检查，地面无明显积灰，门窗玻璃较干净，3号楼1楼有物品堆放。
4、空调维保分包给上海繁诚暖通工程技术有限公司，每年进行二次换季保养。查06年3月2日保养记录，完成内机197台，外机66台的保养工作。
有待改进：
1、设备设施档案管理
检查中发现无设备设施档案资料，也无档案资料目录；据浦江园区物业管理部维修人员告知，设备设施档案的管理归属浦江公司。于设备设施发生事故具有突发性，虽然物业管理部制定设备设施突发事件预案。
但维修人员处于无图纸、无资料状况下，面对突发事件将束手无策，不能把突发事件造成的损失降到最低。2、双休、节假日设备的巡视
检查中没有发现双休、节假日设备的巡视记录，设备设施的管理需要一年365天不间断管理，水、电设备出故障是不分双休或节假日的。3、维护保养计划
维护保养计划内容较简单，如泵房设备7月年度中大修。既没有明确泵房中哪一台设备，也没有说明中大修具体内容或中大修的原因。4、避雷接地系统测试
检查中发现接地电阻值为欧姆，因为接地电阻上限值为4欧姆，要引起注意，但没发现采取另外的措施，或对此结果进行接地电阻降低的补救处理。5、水泵房
管区内有二个给水、消防泵房，于管区内发现有老鼠，建议在设备房门口设置档鼠板。
八、客户服务与管理
评估主要内容
评估情况记录
备注1、岗位职责2、服务接待2、业主档案管理3、入驻管理4、报修服务5、装修管理
6、收费台账及管理费收缴7、服务项目的提供及效果
8、社区文化1、公司制定了各岗位职位说明书，明确了各岗位的人员要求。2、目前只在管理中心设置服务中心。
3、业主档案中不仅有业主各类信息资料，在入驻时全部收集，而且装修档案资料齐全，从装修申请一直到客户开业通知、装修后的图纸，共有17份资料。
4、入驻管理比较注重客户人性化服务，物业准备工作能预先做好，让客户一次性把手续办完，客户入驻档案资料全。
5、报修服务，报修登记齐全，记录人有追踪，有回访。
6、细查05年8月、06年9月，报修所有资料，报修维修及时率达100%。抽05年8月2日一张报修单，报修内容为：浦江公司桂总办公室空调不致冷，维修记录显示，9：30接报，9：50完成修理，回访为满意。05年8月25日一张报修单，报修内容为：电源无电。13：02接报，13：05到现场，经查为电源断路并及时进行故障排除，回访为满意。
抽06年9月15日一张报修单，报修内容为一水龙头坏，14：00接报，14：25完成，因需换龙头无现货，与客户另约时间更换。
06年9月25日一张报修单，报修内容为：一灯罩坠落，接报9：05，9：15到现场处理，9：45完成复位固定。
7、装修管理从装修申请、装修图审核、装修现场管理、装修监督、整改、复验、装修后图纸管理比较系统，管理资料详实，通过签定责任书及日常监督检查对装修施工单位进行有效管理。8、对业主建立了收费台帐，收费情况、收费
内容清晰明了。9、能给客户提供九大类服务项目，满足客户不同需求。
10、和园区内客户开展各项主题活动，05年12月棋牌联谊，06年7月22日消防演习，11月8日的消防知识竞赛，5月交通安全宣传等。
1、投标方案中拟在管理中心和通用厂房设两处客服中心
九、物业禁止行为管理
经现场查看未发现违法搭建，占用公共设施、破坏外立面等现象。
十、投诉管理
评估主要内容
评估情况记录
备注1、投诉信息的公布
2、投诉信息的接收3、投诉信息的处理
4、投诉信息的反馈1、投诉信息在公告栏等处公示。
2、查20XX年有6次A类投诉，20XX年共有4次投诉，A类3次，B类1次，A类投诉属物管公司管理因素。
3、抽查20XX年2月14日安凯公司投诉通用厂房内标识不齐全记录，投诉类型为B类，从投诉处理单及相关资料显示，物管部门接到此信息后，在当日进行处理并呈报管委会，浦江园区管理部在2月14日出具了处理意见。
4、20XX年9月13日英华达科技公司投诉出入证数量与实际制作不符，投诉类型为A类，9月13日接到投诉信息，9月14日予以处理，并查清原因为制卡公司与快递公司交接送货信息误差，物管公司修正出入证办理流程，投诉处理后，回访结果为满意。
5、05年第006投诉处理单中，每个处理环节没有时间记录，不能确定投诉处理的及时性。
十一、物管内部管理
评估主要要求
评估情况记录
备注
1、采购管理2、培训管理3、人事管理4、财务管理5、仓库管理
6、内部协调管理1、计划采购公司本部实施，零星、急购管理部实施，但物管公司指定供应商，对供应商公司本部进行评审。
2、本项目处只有常用维修材料中转库，为非正规仓库。
3、物品材料凭领料单领用。
4、管理部自行采购材料物品，未发现有验收记录。
5、查20XX年9月采购申领计划，物料申领计划表指定供应商为晶之翠，采购此物料入库后的收料单中显示供应商为易爱山。
6、所设中转库，位于维修办公室，为开放式管理，而中转库保管人员为人在其他办公室的行政主管。7、物料采购入库验收记录未发现。
8、物业管理部的管理人员均能培训要求参加公司组织的各类培训，保安有培训有考试，未发现涉及到对维修人员
进行维修技术的业务培训。
9、人事招聘、培训管理均公司人力资源部统一管理。
10、浦江物业项目物业财务管理归口物管公司财务部管理。
11、经了解，在物管过程中，发现的难点问题管理部往往通过例会或专题会的方式进行内部沟通，直到找到解决问题的方法。
十二、费用支出合理性审核
1、于浦江园区物业管理部现场未能提供财务支出凭证，故根据所提供的报表和分包服务合同对相关费进行审核。06年上半年费用支出的合理性比05年支出有明显提高。
2、下表中05年预测费、06年上半年预测费用的数据摘自《关于浦江出口加工区项目投标书的补充说明》修订版；05年、06年上半年实际发生费用摘自物业管理部提供的《20XX年浦江物业管理项目经营情况表》和《20XX上半年浦江物业管理项目经营情况表》
序号
园区项目内容05年预测费用05年实际发生费用
审核意见
1管理人员工资分摊152,367,管理人员的工资费用明显偏大。2管理服务人工成本440,
388,于整个物业项目原预需保安56人,维修人员12人；物业管理部经过整合人力资源目前只配备了保安员45人，维修人员工5人。05年发生的费用在合理范围内。
3保洁费用106,123,保洁属服务分包，虽然保洁费
用超过测算费用的16%，但于上海最低工资标准上调及综合保险的交纳，分包费用有所提高属合理范围。4公共能耗
166,170,凭水、电公司帐单
5绿化养护98,32,05年预测绿化面积包括管理中心周边绿地，与管理中心绿化养护费合并计，绿化养护合同费用元/年,管理中心绿摆费用49656元/年.。测算与实际支出相当。6设备设施维保费339,107,标书测算费用偏大。
合同支付05年雨污水疏通费37688元。合同支付管委会大楼公用部位零修及围网防腐保养维修41260元，05年园区高杆路灯有多次被车辆撞坏，从保安记录查到发生三起，维修所发生费用较大，麦莎台风对园区设施造成一定的损失。
经抽查报修单，园区路灯损坏较频繁。
7行政办公费用33,71,属明显偏高8小计1,336,1,261,
序号
管理中心
项目内容05年预测费用05年实际发生费用
审核意见
1管理人员工资分摊38,142,管理人员的工资费用支出明显偏大。
2安保维修等服务人员工资206,229,费用虽然突破测算10%左右，尚属可控范围。3保洁费用351,317,合理范围。
4绿化养护54,112,05年预测绿化面积包括管理中心周边绿地，与管理中心绿化养护费合并计，绿化养护合同费用元/年,管理中心绿摆费用49656元/年.。测算与实际支出相当。
5设备设施维保费104,89,05年电梯及空调维保费27490元，电梯年检和减速机校验3480元，经抽查06年9月一个月报修维修所发生的费用约3500左右，全年发生零星维修费在45000元。
综合园区和管理中心设备设施维护保养费用05年度支出偏高。6行政办公费用10,23,属偏高7小计766,914,
序号
园区项目内容06上半年预测费用06上半年实际发生费用
审核意见1管理人员工资分摊76,108,管理人员的工资费用明显偏大。2安保维修等服务人员工资220,107,合理3保洁费用53,55,属合理范围。4公共能耗
83,100,帐单按实计算
5绿化养护49,16,园区和管理中心绿化养护费用合并在一起计算。控制在合理范围内。6设备设施维保费339,32,06年雨污水疏通费元/年，06年5月进行路面沉降\\更换窨井盖\\地下管道维修费用31151元。
7行政办公费用16,6,合理控制范围8小计838,427,
序号
管理中心
项目内容06上半年预测费用06上半年实际发生费用
审核意见
1管理人员工资分摊19,27,管理人员的工资费用支出明显偏大。
2安保维修等服务人员工资103,115,费用虽然突破测算10%左右，尚属可控范围。3保洁费用175,148,合理范围。
4绿化养护27,57,园区和管理中心绿化养护费用合并在一起计算。控制在合理范围内。5
设备设施维保费52,64,06年空调维保费26000元/年，电梯养护费17865元/年，消防报警系统养护费24000元/年，日常零星维修费用发生额约3000元/月。06年上半年园区和管理中心设备设施维修费用支出合理。
6行政办公费用5,2,合理控制范围7
小计383,415,
序号
标准厂房
项目内容06上半年预测费用06上半年实际发生费用
审核意见
1管理人员工资分摊95,135,管理人员的工资费用支出明显偏大。2安保维修等服务人员工资389,174,合理范围。
3保洁费用182,53,合理范围。4绿化养护103,-
5设备设施维保费187,4,合理范围。
6行政办公费用32,20,因为通用厂未设立服务中心，此费用偏高。7
小计991,389,
第四篇
评估依据
一、上海漕河泾出口加工区物业管理服务合同第二章委托管理事项1、出口加工区园区：
⑴
园区公设备设施管理：包括供配电、供水、路灯、道路、人行道、管道、窨井、围网、公共绿化等所有基础设施的日常维修养护和管理；
⑵
卡口建筑物本体及照明、电气、空调、给排水等所有相关配套设备设施的日常维修养护和管理；
⑶
查验场地建筑物本体及照明、电气、消防、空调、给排水等所有相关配套设备设施的日常维修养护和管理；
⑷
园区公共环境卫生：包括市政、道路、卡口及查验场地清扫、保洁、标牌擦洗、垃圾的收集和清运、定
期的消毒灭害等；
⑸
园区公共交通与车辆停放秩序的管理；
⑹
维持园区公共秩序：包括交通、安全监控、巡视、门岗执勤；
⑺
配合海关进行卡口的管理与协查。2、管理中心
⑴
管委会大楼、海关大楼等房屋建筑物本体与共用部
位以及甲方办公区域自用部位的日常维修养护和管理，包括：屋顶、外墙、承重墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅、外庭院、卫生间、茶水间；
⑵
管委会大楼、海关大楼等共用设备设施及甲方办公区域内的设备设施的日常维修养护和管理，包括：上下水管道、共用照明、空调系统、消防设施、电梯、安防监控、卫生设备设施等；
⑶
管理中心区域公共设施和附属建筑物、构筑物、公共绿地的日常养护管理包括：道路、照明、室外各类管道、泵房、自行车棚、停车场地、智能化设备设施、供配电设施、给排水设施、消防设施、弱电设施；
⑷
环境卫生管理：包括管委会大楼、海关大楼房屋内部的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集和清运、定期消毒灭害等；
⑸
管理中心区域交通和车辆停放管理
⑹
维持管理中心区域公共秩序包括交通、安全监控、巡视、门岗执勤。3、标准厂房区域：
⑴
标准厂房园区楼宇公用设备设施管理：建筑物本体及结构、建筑小品、各类配套用房及辅助用房管理、小区道路、自行车棚；
⑵
供配电系统：变电站、低压配电、照明、防雷和接地、弱电室；
⑶
给排水系统：供水管道、卫生洁具、上下落水管、小区排水管；
⑷
消防设备及器材：消火栓、消防箱、灭火
器、消防自动报警监控、喷淋及烟感；
⑸
弱电系统：通信系统、监控系统、综合布线；
⑹
暖通设备：空调、通风；
⑺
电梯：客、货梯日常养护、年检及校验；
⑻
安防技防设备：安防监控、红外报警、电子巡更；
⑼
保安管理：门岗执勤及出入管理、监控室值勤、楼宇区域治安、消防巡视、保安器具管理、交通指挥疏导、停车管理、协助交通事故处理、邮件、信件的监管、二次装修的日常监管；
⑽
环境管理：包括楼宇内公共区域的清洁保洁、楼宇外墙清洁清洗、户外水池清洗、公共绿化绿摆、楼宇及周边区域的消毒灭害；4、客户服务
客户服务----客户入驻、退户、报修、收费、接待、走访、投诉处理、档案管理、满意度调查；
工程维修----客户报修处理、工程预算、计划按排、施工监管、竣工验收；
社区文化-----客户联谊、文体活动、健康卫生宣传、协访群治工作；
5、管理出口加工区园区、管理中心、标准厂房物业相关的工程图纸、住户档案及竣工验收的资料。
二、上海漕河泾出口加工区物业管理投标书技术标书
总体管理承诺
1、自接管起第一年全面实行ISO9000质量管理体系；
2、标准厂房自接管起按“全国物业管理示范园区”的管理标准执行，并适时进行相关认证；3、配合浦江公司创
建ISO14000环境质量管理体系。
三、上海漕河泾出口加工区物业管理投标书商务标书
各项费用的测算值。
第五篇
建议
一、工程维修管理
1、建议将上下水管线路，各类设备电气控制原理图，通迅线路图，监控线路图，综合布线图等常用图纸，复制一份存放在物业，以便发生紧急情况时物业能够及时抢修，或将损失降到最低。2、于水泵房设在地下室，建议安装漏水报警装置，防止水阀失灵，造成意外事故发生。
3、园区中公共照明，高杆路灯、草坪灯建议采用分路控制，在目前园区入驻客户不是很多的情况下，可减少电费的支出。
4、根据对园区夜间检查，园区内有不少入驻企业开班生产，建议物业维修人员进行夜间值班，防止水、电、电梯突发事故发生，或在发生突发事件后物业能有快速解决反应能力。
二、防鼠管理
1、预防老鼠对办公楼弱电系统、综合布线造成损害，建议办公楼采用适当的灭鼠措施。2、在水泵房等要害部位，可设置防鼠板，防止死鼠污染水源。
三、公共秩序及防范管理
1、于园区范围较大，固定巡逻路线易被他人掌握或被不法分子利用巡逻间隙实施犯罪，建议根据管理要求，可设置多条巡逻路线，并物业经理或保安主管确定每天或短期的
巡逻路线，保安当班领班执行。2、对于上下班高峰时段的卡口管理，除物业增加必要的疏导人员外，建议采取上下班人员、非机动车分道进出的管理措施；建议协调海关对出关口的机动车，在上下班高峰段不使用左边第一根车道，可开启左边第二根车道，避免非机动车流、上下班人员占用出关口的机动车道，而发生意外事故。
3、对于非机动车管理，标准厂房的停车棚虽然采取了防盗管理措施，但给停车人出行带来不便，于标准厂房区域较大，但只有一个停车棚，将给距停车棚较远的客户员工停放带来不便，也给非机动车停放管理带来难点。建议：
a、对现标准厂房的非机动车管理，除对车棚的停放车辆进行链锁外，建议对车棚的另
一端出口采取安装能进出个人，不能出车的装置，减少给停放人带来的不便。b、在相对中心区域建立较大规模的非机动车停放点，实行收费管理。c、在标准厂房区域增建非机动车停车棚。
四、采购管理
建议中转仓库能封闭管理，采购的维修材料和物品能在入库时进行验收，既可避免不合格采购物品入库，又能确保维修服务质量。
五、通用厂房内服务中心的设立
于园区较大，现服务中心离通用厂房有段距离，不利于贴近客户服务，建议及时在通用厂房设立服务中心。
六、合理制定质量目标
建议浦江物业管理部对物业管理服务合同中承诺的质量目标进行梳理，质量目标应是衡量物业管理中每项重要工作的量化指标，具有可计量性，可统计性，可控性。
如配套设备设施完好率：于是泛指，将无法统计或统计结果失真；
维修工程回访验收率：质量目标不明确，是控制验收还是控制回访；
保洁检查合格率：保洁检查的质量目标应是次数；
道路完好率：道路完好的标准如何是什么，应予以明确。
公共灯具设备完好率与公共灯具亮灯率是重复设立目标。
第六篇
咨询服务人员简介：1、吴守京1964年5月
学历本科，持建设部物业经理证书，国家二级职业经理人证书。从事物业管理14年，先后管理办公楼物业、工业园区物业、高级住宅物业、别墅等物业管理，先后担任物业经理、公司物业部经理、物业公司管理者
代表、物业公司副总经理等职务，现任上海三公物业管理咨询服务有限公司项目经理。2、龚似麟1951年10月
学历大专，历任中型国营企业电气工程师、设备科长、总工程师、副厂长等职务，从事物业设备设施管理6年，任某物业公司总工程师。现任上海三公物业管理咨询服务有限公司咨询师。3、周肖耘1966年8月
学历本科，担任物业公司财务经理10余年，熟悉物业管理预算管理及物业管理成本控制，精通物业管理的财务政策及各项收费规定，现为上海三公物业管理咨询服务有限公
司兼职咨询师。
评估单位：上海三公物业管理咨询服务有限公司
日期：20XX年11月21日
受上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司委托，上海三公物业管理咨询服务有限公司于20XX年11月8日----20XX年11月15日一周内，分深夜、双休日和正常工作日三个不同时段，对上海漕河泾出口加工区物业管理进行了现场检查，对其物业服务质量进行评估，并向管理区域的业主/客户分发了15份上海漕河泾出口加工区物业管理满意度调查表，回收15份。根椐不同时段的现场检查结果，结合上海漕河泾出口加工区物业管理满意度调查结果，上海漕河泾出口加工区物业管理综合报告如下：
第一篇
物业基本情况
一、漕河泾出口加工区物业基本信息
物业类型：出口加工园区、办公楼宇、标准厂房新型工业园区
座落位置：上海市闵行区浦星路789号
物业明细：
1、出口加工区：园区占地面积平方公里，各地块土地总面积730788平方米，包括出口加工区卡口、查验仓库与平台。
2、管理中心区域：建筑总面积8839平方米；
3、标准厂房园区：基地土地面积100962平方米，建筑面积平方米
二、物业管理委托单位
上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司
三、物业管
理单位
上海漕河泾开发区物业管理有限公司
四、物业管理委托合同期限
20XX年1月1日起至20XX.年12月31日止。
五、委托评估物业管理的主要内容
1、平方公里园区内的公共秩序维护、公共设备设施、道路、绿化、排水、公共照明、垃圾箱、清洁、垃圾清运、消防设施等管理
2、近9000平方米的管理中心办公楼的保安、保洁、维修、电梯、客户服务、档案管理、建筑物本体、消防、监控等管理
3、工业园区标准厂房的装修、消防、客户服务、公共秩序、清洁、报修维修、电梯、空房等管理
第二篇
评估结论
一、上海漕河泾开发区物业管理有限公司具有履行物业管理服务合同的能力。
二、上海漕河泾开发区物业管理有限公司实施的物业管理已覆盖物业管理合同中约定的物业管理内容。
三、业主/客户满意度调查结果
向出口加工区内业主/客户发放15份物业管理满意度调查表，回收15份物业管理满意度调查表，其中二份只填写调查表首页没有填写次页，对物业管理服务总体评价1份为
非常满意，10份为满意，2份为尚满意。
四、合同约定的主要质量目标基本达到。
五、目前岗位设置与人员配置较合理，能满足目前物业管理现状
投标书预计物业各类服务人员达109人，而目前只配有87人。
六、保安管理、保洁管理、绿化管理、客户服务、消防等方面经抽查，实际现场管理及管理文件、资料均符合《全国物业管理示范工业区标准》中的优秀标准。
设备设施的现场管理较好，但工程档案管理、采购管理及日常记录文件管理有待进一步完善。
七、物业管理各项费用支出
1、05年、06上半年管理人员成本分摊比标书测算明显高出许多；
2、05年设备设施维修费用支出偏高，06年上半年设备设施维修费用支出控制较为合理；
3、05年行政办公费用支出较标书测算高出许多，06年上半年行政办公费用支出较为合理。但从物业管理部提供的报表中没有开办费科目；
4、其他各项费用支出控制合理。
八、总体管理承诺基本兑现
1、上海漕河泾开发区物业管理有限公司在此项目的管理中，ISO9000质量管理体系覆盖各个管理环节；2、项目
管理基本达到《全国物业管理示范工业区标准》，目前已在20XX年10月通过上海市物业协会组织的检查验收；
3、20XX年7月起物业公司已将环境质量管理体系ISO14000贯彻在物业管理工作中。
第三篇
现场评估描述
一、物业管理满意度调查
向园区业主/客户发放物业管理满意度调查表4份，回收4份。
序号
评价内容
评
价
结
果
非常满意
满意
尚满意
不满意1您对园区内公共区域标识管理42您对园区内公共道路及公共设施保洁43您对园区内的人、车交通疏导管理314您对园区内的机动车辆管理135您对园区内的非机动车辆管理316您对园区内的消防设施管理47您对园区内草坪养护及清洁48您对园区内树木、绿化养护49您对物业公司客服人员的服务态度410您对物业公司客服人员的服务质量411您对物业公司报修维修服务及时性112您对物业公司报修维修质量
413您对物业公司的装修管理414您对物业公司拓展的有偿服务项目4
15您对物业公司有效投诉的处理416您对物业公司服务总体评价4
向标准厂房业主/客户发放物业管理满意度调查表4份，回收4份。
序号
评价内容
评
价
结
果
非常满意
满意
尚满意
不满意1您对园区内公共区域标识管理222您对
园区内的人、车交通疏导管理2113您对园区内的机动车辆管理314您对园区内的非机动车辆管理1215您对园区内的消防设施管理121
6您对通用标准厂房区域货物及人员进出管理127您对园区内公共道路及公共设施保洁1218您对公共区域或卫生间的清洁程度139您对园区内草坪养护及清洁
3110您对园区内树木、绿化养护3111您对物业公司客服人员的服务态度31
12您对物业公司客服人员的服务质量3113您对物业公司报修维修服务及时性12114您对物业公司报修维修质量12115您对园区公共设施及建筑物的养护2216您对物业公司的装修管理417您对物业公司电梯服务21118您对物业公司的空房管理419您对物业公司拓展的有偿服务项目4
20您对物业公司有效投诉的处理2221您对物业公司服务总体评价22
向办公楼业主/客户发放物业管理满意度调查表7份，回收7份。其中有二份调查表只填写了首页，而次页遗漏填写。
序号
评价内容
评
价
结
果
非常满意
满意
尚满意
不满意1您对园区内公共区域标识管理2412您对物业管理区域内的机动车辆管理22213您对管理区域内
非机动车辆管理2414您对办公楼的消防设施管理241
5您对办公楼的外来人员及物品进出管理223
6您对管理区域内公共道路、水景等公共设施的保洁4217您对公共区域、卫生间的清洁程度258您对管理区域内草坪养护及清洁529您对管理区域内树木、绿化养护51110您对物业公司客服人员的服务态度33111您对物业公司客服人员的服务质量3412您对物业公司报修维修服务及时性33113您对物业公司报修维修质量13114您对建筑物本体及公共设施的养护2315您对物业公司拓展的有偿服务项目1121
16您对物业公司有效投诉的处理12217您对物业公司服务总体评价14
二、质量目标达成情况
经查其中有房屋零星小修急修及时率、房屋零星小修急修返修率、公共部位24小时保洁次数、苗木成活率、客户投诉处理及时率、客户综合服务满意率等质量目标有书面资料可统计，而其他质量目标根据浦江物业管理部的每月物业管理工作情况报告，从中核查质量目标的达成情况，通过实际查验只有责任治安事件发生率为没有达到，但有些质量目标为重复设置，下表为06年1---10月质量目标达成情况：
序号
目标内容
承诺目标
达成情况1月2月3月4
月5月6月7月8月9月10月1房屋完好率
≥98%99．399999999999999100100100
配套设备设施完好率
≥98%1001001001001001001001001001001003房屋零星小修急修及时率100%99．8100100100100100981001001001004房屋零星小修急修返修率
≤1%0．250．50．50．50．50．500000
5维修工程质量合格率
≥99%1001001001001001001001001001001006维修工程回访验收率100%1001001001001001001001001001001007电梯、水泵大型设备完好率100%1001001001001001001001001001001008公共部位24小时保洁次数
≥444444444444
9保洁检查合格率
≥98%97．96989898989797．398．898．29898．310公共灯具设备完好率
≥99%999999999999999999999911公共灯具亮灯率
≥99%999999999999999999999912责任治安事件发生率02000200000013责任火警发生率000000000000
14消防检查合格率100%10010010010010010010010010010010015道路完好率
≥96%96．496969696969696969898
16绿地保存率100%98．979898971009799．710010010010017苗木成活率
≥98%99．01999999999999．799．799．7989818客户投诉处理及时率100%10010010010010010010010010010010019客户综合服务满意率
≥98%上半年度98．7
三、岗位设置与人员配置
根据对物业管理的区域、物业管理内容的覆盖范围及物业服务标准的评审，目前浦江园区物业管理部的岗位设置及人员配备属于合理范围。
投标岗位设置
人员配置
目前岗位设置
人员配置
经理1人
经理1人
财务主管1人、1人
财务主管1人
工程主管1人1人
工程主管1人
客户主管1人1人
客户主管1人
环保主办1人1人
环保主管1人
安保主管1人、1人
营运主管1人
消防专管1人
行政主办1人
行政主管1人1人
维修领班1人
出纳兼文员1人
安保领班3人
维修领班2人
维修工4人
客户服务中心2人
安保员42人
维修工
10人
电梯工2人
安保员54人
海关协管28人
电梯工8人
海关协管24人
小计109人87人
四、公共秩序管理
评估主要内容
评估情况记录
备注
1、公共秩序维护方案及实施情况2、监控3、消防预案
4、巡逻路线5、车辆管理6、货物进出管理7、信
件8、消防器材9、各类记录、存档
10、现场检查车辆管理、进出管理、记录情况
1、根据此物业项目的实际状况，制定了管理区域的保安管理方案，并按照此方案进行了实施。
2、通过夜间、双休日及工作日的检查，监控岗位、门岗、巡逻岗的员工均在岗，对岗位要求都能知晓。3、8：00---9：00对关卡的上下班人员的通行情况进行观察，上下班人员、非机动车均在一个道口进出，从8：05---8：40下班人员通过卡口的密度非常大，而相邻道为机动车道，车辆出关频繁，存在安全隐患。4、制定了管理区域的消防预案，每年进行一次消防演习，时间分别是和。
5、管理中心及通用厂房共有二个监控中心，监控设备完好，均正常使用，对进出监控室人员进行登记管理。
6、针对管理区域较大的特点，制定了两条巡逻路线。
7、对车辆进行分类管理，对关口前的机动车辆进行秩序管理，对进出厂区的车辆进行了进出登记管理。标准厂房区域及管理中心机动停车位标识明显，车辆停放有序。
8、对非机动车辆管理进行现场检查，办公楼后面非机动车停放有序，标准厂房停车棚中非机动车停放有序，除8：00---10：00，17：00---19：30上下班高峰外，其余时间为防车辆被盗，保安人员用链子将非机动车串锁，在非上下班高峰期间非机动车进出厂区进行登记，抽8月29日保安夜
班记录20：21---次日8：09共有19辆非机动车进出登记。但条状的非机动车停车棚另一出口被封。
9、管理中心办公楼进行信件管理，外来人员管理，双休日对加班人员都进行进出登记管理。
10、对保安器材与灭火器材进行巡视管理，但在检查中发现少量灭火器没有记录或记录情况与灭火器实际状况不符，例个别灭火器已进行更换，记录却是以前的。标准厂房2号楼灭火器检查结果记录栏中是用“√”表示，但记录卡上没有说明“√”的意思。
11、交接班记录、巡逻记录、钥匙管理等各项记录完整；抽查20XX年3月4日安保人员交接班记录表中记录路灯被撞坏并报修，报修单中记录了物业维修人员于3月13日进行了修复。
11月9日晚21：00--22：00，11月12日11：45----12：45对园区、管理中心、通用厂房的物业管理情况进行飞行检查，检查结果：各岗位保安人员均在岗，无脱岗现象，在岗人员按规定记录了各类表格。检查人员进入监控中心后也按要求进行登记。
有待改进：
1、巡逻记录表中反映均是整点开始巡逻，容易给外人掌握巡逻规律，不利安全防范；
2、灭火器材灌充或更换后，应立即更新记录，在巡查时，建议将检查结果记录为检查时灭火器的指针所指顏色。
五、绿化养护与管理
评估主要内容
评估情况记录
备注1、绿化养护计划与实施2、分包与服务质量监督
3、现场检查1、制定绿化年、月度养护计划，并实施，有检查，有记录
2、绿化养护服务分包给上海园林工程有限公司，分包合同对养护内容、养护标准、扣罚标准均有详细约定。现场检查物业监督分包服务商履行合同力度较大，有监督检查，有扣罚。
3、监督检查记录齐全，对绿化植被苗木成活检查较细，每种苗木均有成活数量记录，成活率统计可信度高。4、对绿化现场检查，绿化区域未发现黄土裸露，草坪养护达到规定标准，苗木修剪有形，未发现枯萎树木。
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